Нормативного запрета на установку таких устройств нет. Однако в каждом конкретном случае необходимо соотносить интересы лиц, установивших такой шлагбаум, с интересами других лиц. Например, установив шлагбаум на въезде во двор, можно ограничить права других лиц, которые пользуются двором (различные магазины, которым необходим подъезд для разгрузки, коммунальные службы и др.).

На практике встречаются случаи признания установку шлагбаумов незаконной. Такие выводы, как правило, основываются на требованиях нормативных актов в обрасти противопожарной безопасности, в частности на положениях Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности». Такая позиция является спорной. Элементы внешнего благоустройства, какими и являются шлагбаумы, только своим наличием не могут затрагивать отношения, регулирующие пожарную безопасность. Пункт 23 ППБ 01-03 предусматривает уведомительный порядок сообщения о перекрытии проездов.

{social}

Единственным различием в условиях заключения договоров социального найма до и после 1 марта 2005 года является форма административного решения о предоставлении нуждающемуся гражданину жилого помещения: до 1 марта 2005 года оно предоставлялось на основании ордера, а после этой даты - на основании решения органа местного самоуправления. Данное различие носит формально-юридический характер и не является существенным, оно не влияет на правовой режим жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, и потому не предопределяет каких-либо его особенностей (Постановление Конституционного Суда РФ от 15 июня 2006 г. N 6-П).

Допустим, что Общежитие, является объектом федеральной собственности.

Решив приватизировать жилую комнату, в составе Общежития, являющегося объектом федеральной собственности, гражданин должен обратиться с соответствующим заявлением в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в соответствующем регионе.

На практике после подачи такого заявления в большинстве случаев в приватизации будет отказано со ссылкой на то, что жилые помещения в общежитиях относятся к специализированным жилым помещениям и приватизации не подлежит в соответствии со ст. 4 Закона РФ «О приватизации».

После получения такого ответа остается только судебный порядок признания права собственности на комнату в порядке приватизации. Во внесудебном порядке гражданин в большинстве случаев не может реализовать свое законное право на приватизацию занимаемого жилого помещения.

Из буквального смысла статьи 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" следует, что при передаче согласно законодательству общежитий (как объектов жилищного фонда) в ведение органов местного самоуправления меняется правовой режим жилых помещений, расположенных в этих общежитиях: пользование ими осуществляется гражданами на условиях социального найма, в результате чего граждане - наниматели этих помещений приобретают и право на их приватизацию. (Определение Конституционного Суда РФ от 17 января 2012 г. N 11-О-О).

Положения статьи 1, части первой статьи 2 и статьи 18 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" закрепляют право граждан на приватизацию жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий, который в случае приватизации предприятий подлежит передаче, по общему правилу, в ведение органов местного самоуправления. Требование о передаче жилищного фонда в муниципальную собственность при приватизации предприятий содержится и в пунктах 1 и 2 статьи 30 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества".

При этом не выполнение требований п.2 ст. 30 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" государственными или муниципальными органами, а также решения органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда не препятствует осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, поскольку их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления госогранами или органами местного самоуправления указанных документов.

Федеральным законом от 23 декабря 1992 года №4199-1 «О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» в ст. 18 названного закона внесены изменения, в соответствии с которыми при переходе государственных и муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий и оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение и оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены), либо в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе и права на приватизацию жилья.

Пунктом 1 Указа Президента Российской Федерации от 10 января 1993 года № 8 «Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий» устанавливается запрет на включение объектов жилищного фонда в состав приватизируемого имущества при приватизации предприятий, находящихся в федеральной (государственной) собственности. Указанные объекты, являясь федеральной (государственной) собственностью должны находиться в ведении местной администрации по месту расположения объекта. (период действия указа c 10.01.1993 по 28.03.2003 годы)

В соответствии с абзацем 1 п. 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 августа 1993 года №8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» переход государственных и муниципальных предприятий в иную форму собственности либо их ликвидация не влияют на жилищные права граждан, в том числе и на право бесплатной приватизации жилья.

Позиция в суде может строиться применении указанных выше норм в системном трактовании со ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации», которая предусматривает право каждого гражданина, занимающего жилое помещение в государственном и муниципальном жилищном фонде на приватизацию указанных помещений.

Как указывалось ранее тот факт, что Общежитие, являющееся объектом федеральной собственности, не передано в муниципальную собственность в установленном порядке, и находится в собственности государства и с него не снят статус общежития не может ущемлять права граждан, проживающих в жилом помещении с 1995 года. При таких обстоятельствах на данные правоотношения должны распространяться те же положения, регулирующие порядок приватизации, что и приватизации жилых помещений в общежитиях, переданных в муниципалитет.

Изложенная позиция согласуется с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в обзоре законодательства и судебной практики за первый квартал 2006 г.

{social}

Прежде всего, такие правила устанавливаются Жилищным кодексом, обязательными нормами, установленными Правительством РФ, и решениями общих собраний собственников помещений, входящих в состав дома. Не следует забывать про собрания членов ЖСК и ТСЖ, но в данном обзоре на таких решениях мы останавливаться не будем.

Итак, что же такое общее собрание собственников многоквартирного дома, что оно может и чего нет?

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Законодатель выделяет очередное и внеочередное собрание собственников. Мы остановимся на внеочередном собрании так как такой вид встречается более часто в правоприменительной практике.

Статьей 45 ЖК РФ предусмотрено право любого из собственников на созыв внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Эта же статья устанавливает и обязанность собственника, по чьей инициативе созывается внеочередное собрание. К таким обязанностям относятся, в частности, сообщение собственникам помещений в многоквартирном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. Здесь важно соблюсти требования к порядку созыва, проведения и оформления результатов, поскольку если этого не сделать, то в итоге собрание может быть признано судом не действительным.

В указанный срок, то есть за 10 календарных дней, сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме. При этом в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

1. сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
2. форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);
3. дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
4. повестка дня данного собрания;
5. порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Со сведениями о лице - инициаторе, думаю все понятно, сведения должны содержать данные такого лица или организации, если собственником-инициатором является юридическое лицо, его ФИО (наименование), место жительства.

Форма проведения собрания может быть двух видов - собрание в форме совместного присутствия (название говорит само за себя), и заочное голосование. Следует обратить внимание на то, что собрание в форме заочного голосования возможно только после не проведения собрания в форме совместного присутствия из-за отсутствия кворума.

Повестка дня собрания – это те вопросы, по которым проводится голосование участников собрания. Повестка должна быть конкретной и содержать вопросы в такой постановке, чтобы у голосующего был только один возможный вариант ответа. Голосование по вопросам не включенным в повестку недопустимо.

Зачастую повестка содержит только узкую формулировку вопроса, вынесенного на голосование, не отражая причины такого вопроса, результат, который предполагается достичь принимаемым решением, расчеты, кандидатуры. Такие сведения могут быть отражены в дополнительных материалах к собранию.

Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя. Представитель должен быть наделен соответствующей доверенностью, оформленной в соответствии с требованиями Гражданского законодательства.

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.

Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.

Важное значение имеет решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном Жилищным Кодексом порядке. Такое Решение является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Обжаловать собрание собственником многоквартирного дома могут лица, которые не принимали в нем участие или голосовали против обжалуемого решения. При этом законодатель предоставляет для обращения в суд с заявлением о признании собрания недействительным (или его отдельных решений) только 6 месяцев.

{social}

Правом проводить оценку недвижимости (в данном случае квартиры) для суда обладают независимые оценщики, состоящие членами одной из профессиональных саморегулируемых организаций. При необходимости провести экспертизу рыночной стоимости квартиры нужно, прежде всего, заключить с оценщиком договор на проведение оценки. В договоре надо указать, что результат будет использован в процессе судебного разрешения имущественного спора. Следует иметь ввиду, что результат оценки будет считаться недействительным в случае его использования не по назначению. Так, например, если оценка требуется не для самого судебного процесса, а только для подачи заявления в суд (для расчета величины пошлины за рассмотрение дела), то в договоре так и нужно писать, что результат оценки предназначен для определения размера госпошлины при подаче заявления о рассмотрении дела в судебном порядке.

Стоимость оценки квартиры для суда обычно составляет около 5000 рублей, весь процесс от заключения договора до передачи готового отчета об оценке заказчику, занимает не более двух-трех дней. При этом настоятельно рекомендуется предоставить оценщику возможность осмотреть квартиру, установить все необходимые качественные показатели оцениваемого жилья и определить процент накопленного износа. Сам факт осмотра, так же как и его результаты, в дальнейшем фиксируются в отчете об оценке. К отчету также надо приложить фотографии квартиры, сделанные специалистом во время осмотра.

При спорах родственников о правах на недвижимость, которые часто возникают при разделе наследства, очень часто возникает необходимость не оценить квартиру целиком, а оценить рыночную стоимость доли (части) квартиры, например 1/2 или 1/4 долю в праве. Оценка доли в праве несколько отличается от оценки всей квартиры, поэтому в договоре нужно точно указать, что является объектом оценки – доля или квартира целиком. Следует также иметь ввиду, что рыночная стоимость 1 кв. метра площади в составе доли меньше чем стоимость того же метра, но взятого в составе целой квартиры. Размер дисконта в этом случае составляет в среднем около 35% и зависит от размера доли и от возможности получить целую комнату в квартире на эту долю.

В случае оценки доли в квартире необходимо также указать в договоре на оценку данные по всем долевым собственникам квартиры – ФИО, паспортные данные и адрес постоянного проживания. Эти данные должны быть впоследствии указаны и в отчете об оценке. В противном случае отчет может быть признан в суде недействительным по формальным признакам, что может повлечь за собой неприятные потери времени.

Таким образом, перед проведением оценки квартиры (также как и любой другой жилой недвижимости) для суда, очень важно тщательно описать все основные параметры предстоящей работы в договоре на оценку.

{social}

Решение о расторжении догвоора управления многоквартирным домом может быть принято только на общем собрании собственников, которое должно быть проведенов  соответствии с положениями Жилищного кодекса РФ.

При этом необходимо обратить внимание на ряд особенностей, связанных с расторжением таких договоров.

В силу пунктов 1, 3 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным. Право собственников отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора управления многоквартирного дома также закреплено в п. 8.2. ст. 162 ЖК РФ.

Таким образом существует несколько оснований для расторжения договора (отказа от договора):

1. соглашение сторон, однако на практике такое основание встречается не часто;
2. односторонний отказ на основании положений самого договора, если в нем предусмотрено право на односторонний отказ стороны от его исполнения (право на расторжение);
3. основания, закрепленные в п. 8.2. Жилищного кодекса РФ, т.е. случаи ненадлежащего исполнения своих обязанностей по договору;
4. решение суда.

При любом способе расторжения собственники должны потребовать расторжения договора управления домом или уведомить о расторжении договора.

Управляющие компании, договор с которыми расторгается, в большинстве случаев считают односторонний отказ от него незаконным, приводя в качестве довода  ссылки на кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда 17 февраля 2011 г. по делу N 33-2330 и постановление Президиума ВАС РФ от 15.07.2010 N 1027/10, полагая, что существует только одно основание, то есть предусмотренное частью 8 ст. 162 ЖК РФ. Еще одним доводом, на которые ссылаются управляющие компании, это наличие непогашенной задолженности, считая, что пока она не будет погашена, и договор не может быть расторгнут.

Действительно такие доводы могут иметь место, но лишь в тех случаях, когда право на односторонний отказ от договора не закреплено в самом договоре или в решении о расторжении соответствующего договора не указаны причины такого расторжения, нарушения и недостатки в управлении домом.

В соответствии с частью 8 ст. 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Таким образом в указанной правовой норме прямо указано, какие положения права должны применяться при расторжении договора управления многоквартирным домом.

Условия, определенные частью 8.2 статьи 162 ЖК РФ являются специальными, по отношению к общим условиям расторжения (прекращения) договора, установленным Гражданским кодексом РФ, расширяя, а, отнюдь, не ограничивая их. Исходя из чего, в рассматриваемой ситуации должны применяться в комплексе нормы гражданского и жилищного права.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 15.07.2010 N 1027/10, применительно к части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства. Возможность отказа от исполнения договора без указания причин может быть предусмотрена этим договором.

Ссылка на условие о возможности расторжения договора только после оплаты всех выполненных управляющей компанией работ не основана на нормах права. Право кредитора (в данном случае управляющей компании) на возмещение понесенных их расходов (затрат) может быть реализовано путем обращения в суд с исковыми требованиями к конкретным должникам по конкретным неисполненным обязательствам.

Исходя из изложенного, при расторжении соответствующего договора управления домом собственникам помещений должен быть соблюден предусмотренный нормами действующего законодательства и условиями соответствующего договора порядок его расторжения. Следует отметить, что самым часто встречающимся нарушением, которое допускает управляющая компания и на основании которого может быть расторгнут договор управления многоквартирным домом- это непредоставление отчета о своей деятельности. 

Юристы юридической фирмы Максимум готовы оказать квалифицированную помощь при осуществлении смены управляющей компании, как на стадии подготовки собрания собственников помещений многоквартирного дома, так и на стадии судебного разбирательства.

{social}

Такое собрание может быть проведено как в форме совместного присутствия, так и заочного голосования.

Сразу после принятия такого решения и уведомления собственниками управляющей компании о расторжении с ней договора, она (управляющая компания) обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации. Такая обязанность закреплена законодательно пунктом 10 статьи 162 Жилищного кодекса РФ и пунктом 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491).

Перечень документов, которые должна передать передать предыдущая компания вновь избранной установлен законодательно и закреплен в пунктах 24, 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491.

Наряду с перечисленными в указанном правовом акте документами, подлежат передаче и учетно-регистрационные документы. Необходимость передачи учетно-регистрационных документов подробно описаны в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 6 сентября 2011 г. N 1089/11.

При этом необходимо иметь ввиду, что отсутствие или утрата истребуемой документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности, и в таком случае техническая документация должна быть восстановлена за счет обязанного лица. Такой вывод основан на правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 марта 2010 г. N 17074/09.

В случае неисполнения обязанности добровольно, обязать управляющую компанию исполнить свои обязанности можно, обратившись в суд. При этом в суд могут обратиться как собственники помещений в доме, чье решение не исполняется, так и вновь избранная управляющая компания. В первом случае иск будет рассматривать суд общей юрисдикции,во втором - арбитражный суд.

Юристы юридической фирмы Максимум готовы оказать консультации в подобных вопросах, осуществить защиту интересов в суде.

{social}

Важным аспектом приватизации является то, что приватизировать можно жилое помещение, занимаемое на основании договора социального найма в домах государственного и муниципального жилищного фонда, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд).

При этом приватизировать нельзя квартиры и комнаты, находящиеся:

1. в общежитиях;
2. в домах, находящихся в аварийном состоянии;
3. в закрытых военных городках;
4. служебные жилые помещения, за исключением некоторых находящихся в сельской местности.

Участие в приватизации могут принять все проживающие в квартире или комнате, в том числе несовершеннолетние.

Приватизировать квартиру или комнату могут только граждане Российской Федерации, причем необходимо согласие всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, включая несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. Жилые помещения могут быть переданы в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц (в том числе несовершеннолетних).

Наиважнейшим моментов приватизации, про который не следует забывать является разовость приватизации, то есть приватизировать государственное жилье совершеннолетний гражданин имеет право только один раз. Исключением из данного правиля является то, что ребенок, участвовавший в приватизации в возрасте до восемнадцати лет, может приватизировать другое жилье еще раз после совершеннолетия.

Существуют ряд особенностей проведения приватизации помещений, занимаемых несовершеннлетними:

1. помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние младше 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов. В случае смерти родителей и в иных случаях утраты их попечения органы опеки и попечительства, руководители учреждений для детей-сирот, опекуны (попечители), приемные родители или иные законные представители несовершеннолетних в течение 3 месяцев должны оформить договор передачи жилого помещения в собственность детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей.
2. помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства.

Договоры передачи жилых помещений в собственность несовершеннолетним младше 14 лет оформляются по заявлениям их законных представителей с предварительного разрешения органов опеки и попечительства или по инициативе таких органов. Договоры с несовершеннолетними старше 14 лет оформляются ими самостоятельно с согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства.

Срок начала процедуры приватизации отсчитывается от даты подачи гражданином заявления с прилагаемым к нему пакетом документов. Заявление должно быть подписано всеми лицами, изъявившими свое согласие на осуществление приватизации. Оно должно быть рассмотрено соответствующей инстанцией в двухмесячный срок.

Перечень документов представляемых вместе с заявлением о приватизации:

1. документ, подтверждающий право граждан на пользование жилым помещением:
2. копию ордера (для тех, кто по такому документу въехал в государственную квартиру);
3. выписку из домовой книги, копию финансового лицевого счета и справку о проверке жилищных условий (для комнат);
4. поэтажный план (кадастровый паспорт) и экспликацию жилья из БТИ (действуют в течение года со дня их получения);
5. договор социального найма;
6. документ органов опеки и попечительства (при необходимости).
7. документы, удостоверяющие личность заявителя;
8. документы, удостоверяющие личности других участников приватизации (достаточно их нотариально заверенных копий);
9. доверенность, удостоверяющую полномочия заявителя на представление интересов в сделке иных участников приватизации;
10. свидетельство о браке (разводе) супругов.

Справку, подтверждающую, что ранее право на приватизацию жилья не было использовано, представляют сами регистрирующие органы.

Документы должны быть представлены в уполномоченный орган (жилищный отдел органа местного самоуправления, комитет по управлению имуществом и т.д.), который в течение 2 месяцев рассматривает заявление и принимает по нему соответствующее решение.

Передача оформляется договором передачи между органами государственной власти или органами местного самоуправления, предприятием или учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность. Нотариального удостоверения договора передачи не требуется, государственная пошлина не взимается.

В договор передачи должны быть включены несовершеннолетние, имеющие право пользования помещением и проживающие совместно с лицом, которому помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно, но не утратившие права пользования жилым помещением.

Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права и внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. За государственную регистрацию прав на недвижимое имущество с физических лиц взимается государственная пошлина в размере 1 000 руб.

По результатам всех проведенных операций гражданин получает следующие документы, подтверждающие факт приватизации:

1. свидетельство о праве собственности на жилое помещение;
2. договор передачи жилого помещения в собственность гражданина.

Обратившись в одну из юридических фирм Твери, вы с легкостью найдете юриста готового оказать вам соответствующую услугу. Юристы юридической фирмы Маскимум готовы оказать услуги по офрмлению процедуры приватизации жилых помещений. При обращении в юридическую фирму Маскимум вы получите юридическую консультацию по жилищному праву и порядку приватизации жилого помещения.

{social}