Главная
/

О необходимости регистрации аренды недвижимого имущества после 01 марта 2013 года

регистрация аренды недвижимого имуществаВ связи со вступлением  в силу поправок в Граждаснкий кодекс РФ, внесенных Федеральным законом от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", встал актуальный вопрос: следует ли обязательно регистрировать право аренды недвижимого имущества в любом случае и какие последствия не осуществления регистрации такого права. В настоящем обзоре мы попытались разобраться в ситуации.

В этой части, то есть о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом с 1 марта 2013 г., предварительное разъяснение положений принятых изменений дается в письме Комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Государственной Думы Федерального Собрания РФ от 22 января 2013 г. N 3.3-6/94.

ГК РФ предусматривает госрегистрацию как прав на недвижимость, так и сделок с ней. Речь идет о продаже жилых помещений, предприятия, о дарении и аренде недвижимости, об отчуждении последней под выплату ренты, об аренде предприятия. Правила о госрегистрации этих сделок не применяются к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 г. Таким образом, поправки в ГК РФ прекратили действие п. 3 ст. 433 ГК РФ.

Как следует из внесенных поправок, в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса. Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается вследствие наступления обстоятельств, указанных в законе, запись о возникновении, об изменении или о прекращении этого права вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия.

Как отмечает Государственная Дума, договор аренды влечет для арендодателя невозможность самостоятельно использовать переданное в аренду имущество. Следовательно, это является обременением недвижимости и, соответственно, выступает основанием для госрегистрации такого обременения. Таким образом, и с 1 марта 2013 г. производится госрегистрация обременения недвижимости в виде аренды на основании договора, заключенного в простой письменной форме.

Однако, с учетом такого разъяснения, следует отметить, что регистрация договора аренды недвижимого имущества отменена. Регистрация обремения, следуя духу закона, направлена прежде всего на защиту интересов стороны, чьи права возникают, изменяются или прекращаются. Поэтому можно сделать вывод, что регистрация соотвесттвующего обременения не может повлечь, в данном случае, недействительность сделки. Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделка, применительно к аренде, оформляется договором. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Статья 433 ГК РФ закрепляет, что договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества. При аренде недвижимого имущества, такое имущество по обычаю передается на основании передаточного акта.

Заключение договора влечет необходимость для сторон исполнять его условия. Таким образом возникновение прав и обязанностей, предусмотренных договором аренды никак не связано с регистрацией обременений, возникающих в результате заключения такого договора. Регистрация таких обременений необходима для защиты интересов одной из сторон договора.

Возможно в дальнейшем при официальном разъяснении рассмотренной ситуации подход к проблеме изменится.

 

 
Яндекс цитирования