Юристы фирмы Максимум в своей практике ни один раз сталкивались со случаями расторжения договоров управления многоквартирными домами с управляющими компаниями. Такие решения принимались собственниками помещений в многоквартирных домах зачастую в связи с стем, что управляющая компания ненадлежаще исполняет свои обязанности по управлению домом.

Решение о расторжении догвоора управления многоквартирным домом может быть принято только на общем собрании собственников, которое должно быть проведенов  соответствии с положениями Жилищного кодекса РФ.

При этом необходимо обратить внимание на ряд особенностей, связанных с расторжением таких договоров.

В силу пунктов 1, 3 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным. Право собственников отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора управления многоквартирного дома также закреплено в п. 8.2. ст. 162 ЖК РФ.

Таким образом существует несколько оснований для расторжения договора (отказа от договора):

1. соглашение сторон, однако на практике такое основание встречается не часто;
2. односторонний отказ на основании положений самого договора, если в нем предусмотрено право на односторонний отказ стороны от его исполнения (право на расторжение);
3. основания, закрепленные в п. 8.2. Жилищного кодекса РФ, т.е. случаи ненадлежащего исполнения своих обязанностей по договору;
4. решение суда.

При любом способе расторжения собственники должны потребовать расторжения договора управления домом или уведомить о расторжении договора.

Управляющие компании, договор с которыми расторгается, в большинстве случаев считают односторонний отказ от него незаконным, приводя в качестве довода  ссылки на кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда 17 февраля 2011 г. по делу N 33-2330 и постановление Президиума ВАС РФ от 15.07.2010 N 1027/10, полагая, что существует только одно основание, то есть предусмотренное частью 8 ст. 162 ЖК РФ. Еще одним доводом, на которые ссылаются управляющие компании, это наличие непогашенной задолженности, считая, что пока она не будет погашена, и договор не может быть расторгнут.

Действительно такие доводы могут иметь место, но лишь в тех случаях, когда право на односторонний отказ от договора не закреплено в самом договоре или в решении о расторжении соответствующего договора не указаны причины такого расторжения, нарушения и недостатки в управлении домом.

В соответствии с частью 8 ст. 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Таким образом в указанной правовой норме прямо указано, какие положения права должны применяться при расторжении договора управления многоквартирным домом.

Условия, определенные частью 8.2 статьи 162 ЖК РФ являются специальными, по отношению к общим условиям расторжения (прекращения) договора, установленным Гражданским кодексом РФ, расширяя, а, отнюдь, не ограничивая их. Исходя из чего, в рассматриваемой ситуации должны применяться в комплексе нормы гражданского и жилищного права.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 15.07.2010 N 1027/10, применительно к части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства. Возможность отказа от исполнения договора без указания причин может быть предусмотрена этим договором.

Ссылка на условие о возможности расторжения договора только после оплаты всех выполненных управляющей компанией работ не основана на нормах права. Право кредитора (в данном случае управляющей компании) на возмещение понесенных их расходов (затрат) может быть реализовано путем обращения в суд с исковыми требованиями к конкретным должникам по конкретным неисполненным обязательствам.

Исходя из изложенного, при расторжении соответствующего договора управления домом собственникам помещений должен быть соблюден предусмотренный нормами действующего законодательства и условиями соответствующего договора порядок его расторжения. Следует отметить, что самым часто встречающимся нарушением, которое допускает управляющая компания и на основании которого может быть расторгнут договор управления многоквартирным домом- это непредоставление отчета о своей деятельности. 

Юристы юридической фирмы Максимум готовы оказать квалифицированную помощь при осуществлении смены управляющей компании, как на стадии подготовки собрания собственников помещений многоквартирного дома, так и на стадии судебного разбирательства.